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空き家問題を解決します。
例えば空き家を相続した場合、そのまま放置し続けることは危険です。
「いつかは片付けなきゃ」「でも、遠方だから行くのが大変……」
そんな思いを抱えたまま、数年が経過していませんか？
現在、日本全体で社会問題となっている「空き家問題」。所有者様が一番悩まれているのは、建物の劣化などもそうですが、「手続きや管理の心理的な負担」だと思います。
弊社は、不動産のプロフェッショナルとして、遠隔地の空き家問題を、IT重説と電子契約等のデジタルツールを活用しつつ、迅速かつ安価に解決します。

特定空き家とは?
空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）に基づき、市町村が以下の状態にあると判断した空き家が「特定空家」です。
1. 倒壊等著しく危険:建物が著しく傾いている、屋根や外壁が剥落・飛散しそう、基礎に大きな亀裂がある状態。
2. 著しく衛生上有害: 建築物の破損等による石綿飛散の恐れ、ゴミの放置による悪臭・害虫の発生、浄化槽の放置による腐敗など。
3. 著しく景観を損なう: 適切な管理が行われず、落書きや窓ガラスの割れ、立木が建物を覆うほど繁茂し、地域の景観を壊している状態。　　

特定空家に指定され、市町村から「勧告」を受けた場合に所有者に発生するデメリットとは? 　　　　　
1. 固定資産税の優遇解除（最大6倍）:通常、住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」で税金が最大1/6に減額されていますが、特定空家に指定され勧告を受けると、この特例が解除され、翌年から更地と同じ税額（実質最大6倍）を納めることになります。
2. 行政代執行: 所有者が修繕や解体に応じない場合、自治体が強制的に執行し、その多額の費用を所有者に償還請求します。
3. 過料: 市町村長の改善命令を無視し続けると、最大50万円の過料が科される場合があります。

管理不全空き家とは?
1.特定空家になる「一歩手前」の段階として、2023年12月より「管理不全空き家」という区分が新設されました。(空家等対策の推進に関する特別措置法13条)管理不全空き家とは、適切な管理が行われていないことにより、そのまま放置すれば「特定空家」になる恐れがある状態の空き家、いわば「特定空き家の予備軍」です。これまでは「倒壊の危険」が明白でない限り、行政は強く介入できませんでしたが、この新設により「見た目が少し荒れてきた段階」で行政の指導が入るようになりました。

2. 管理不全空き家に指定された場合の所有者のデメリット
管理不全空き家の最も大きなポイントは、「特定空家と同様のペナルティが課される」点にあります。
・固定資産税の優遇解除：
市区町村から法第13条第2項の「勧告」を受けると、住宅用地特例（固定資産税を1/6に減額する措置）が解除されます。つまり、建物が建っていても税金が最大6倍になります。
・「特定空き家」になる前に課税強化
これまでは「ボロボロになるまで税金は安いまま」という誤解がありましたが、今後は「管理を怠っている」と見なされた時点で、即座に増税のリスクが発生します。

3. 管理不全空き家に該当するか否かの実務上の判定基準
①安全確保（倒壊等の防止）
・外壁・屋根：外壁に亀裂があり、一部が剥離・脱落し始めている。
・窓ガラス：窓ガラスが割れたまま放置されており、強風で飛散する恐れがある。
・工作物：門扉や塀が壊れかけており、地震等で倒壊する恐れがある。
② 衛生環境（悪臭・害虫の防止）
・家屋の損傷：屋根の破損により雨漏りが発生し、カビが建物全体に広がっている。
・ゴミの放置：敷地内にゴミが放置され、悪臭やネズミ・害虫が発生している。
・浄化槽：浄化槽が適切に管理されず、汚水が流出する恐れがある。
③ 景観・生活環境（近隣トラブルの防止）
・立木の繁茂：庭木や雑草が繁茂し、隣家の敷地や道路へ大きくはみ出している。
・景観の悪化：多数の窓ガラスの割れや、壁への落書きが放置され、地域の景観を著しく損ねている。
④ 防犯・火災防止
・不法侵入：門扉の施錠がされておらず、誰でも容易に侵入できる状態である。
・火災リスク：乾燥した枯れ草が堆積し、放火の誘発や延焼の恐れがある。

4.管理不全空き家判定手続きフロー
実務では、住民からの苦情や自治体の巡回によって以下の順に処理が進みます。
①実態調査：自治体職員が現地を確認し、上記基準に該当するか判断します。
②助言・指導：所有者に対し「このままでは管理不全空き家になりますよ」と改善を促します。
③勧告（★最重要）：改善されない場合、正式に「勧告」が出されます。この時点で固定資産税の優遇措置が解除されます。
→「『まだ家は立派だから大丈夫』と思われがちですが、実務上は『庭木が隣の家にはみ出している』『窓ガラスが割れている』といった状態だけで、行政から指導が入る可能性があります。勧告を受けると税金がいきなり数倍に跳ね上がりますので、そうなる前にオンラインでスマートに売却手続きを進めましょう。」

空き家問題のご相談からご売却、登記手続きまでの簡単な流れ
1.現状診断：空き家の状態と権利関係をプロの目でチェック。
2.スピード媒介：最新のDXツールを駆使して、全国から買い手を探します。
3.スマート成約：オンラインで契約。弊社提携の司法書士と連携し、最終的な登記・決済までを当社が完結させます。

不動産仲介のヤマトオフィスは、行政書士事務所と連携することにより、特に以下のようなケースに強みを発揮します。
・起業、事業拡大に伴う店舗・事業用不動産獲得のお手伝い
・相続、遺産分割に伴う不動産売却のご依頼
・離婚、財産分与に伴う不動産売却のご依頼
・中長期在留外国人の方(「特定技能」登録支援機関の方歓迎)のためのお住まい探し
・民泊事業立ち上げ・事業用物件獲得・コンサルティング
　(→民泊物件の管理・仲介自体は行っておりません。)
・競売物件の取得代行
・任意売却案件

不動産の売却を検討される売主様へ　→こちらのpdf.ファイルをご覧ください。

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